Wynajem mieszkania a PIT 2026 - ryczałt 8,5% czy skala podatkowa? | BiznesBaza

Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się jak to rozliczyć? Od 2023 roku najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem - ale nie zawsze oznacza to, że ryczałt jest dla ciebie najkorzystniejszy. W pewnych okolicznościach wciąż możliwa jest zmiana na zasady ogólne, a różnica w kwocie podatku potrafi być znacząca.

Ryczałt od najmu - stawki i zasady

Od 2023 roku ryczałt ewidencjonowany jest domyślną formą opodatkowania najmu prywatnego. Oznacza to, że jeśli nie złożysz żadnego oświadczenia, automatycznie rozliczasz się ryczałtem.

Stawki ryczałtu od przychodów z najmu:

8,5% - od przychodów do 100 000 zł rocznie
12,5% - od nadwyżki powyżej 100 000 zł

Ryczałt płaci się od przychodu, czyli od kwoty czynszu, którą otrzymujesz od najemcy. Nie odliczasz żadnych kosztów - ani remontu, ani odsetek od kredytu, ani amortyzacji. Prosto i przewidywalnie.

Zalety ryczałtu

Prostota to główna zaleta. Nie prowadzisz ewidencji kosztów, nie zbierasz faktur za remonty pod wynajem, nie martwisz się amortyzacją. Podatek liczysz od przychodu i gotowe. Ryczałt sprawdza się doskonale, gdy twój lokal jest w dobrym stanie, nie wymaga nakładów i masz niskie koszty związane z wynajmem.

Skala podatkowa - kiedy warto się zastanowić?

Skala podatkowa przy najmie prywatnym (stawki 12% i 32%) wymaga złożenia oświadczenia do urzędu skarbowego. Można ją wybrać zamiast ryczałtu, jeśli poniesiesz wysokie wydatki na lokal.

Przy skali podatkowej możesz odliczyć jako koszty uzyskania przychodu:

remont i nakłady na lokal (malowanie, wymiana okien, instalacja, łazienka),
odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup wynajmowanego mieszkania,
amortyzację budynku lub lokalu (choć jej zasady zostały zmienione - amortyzacja lokali mieszkalnych jest od 2023 roku wyłączona),
ubezpieczenie nieruchomości,
koszty zarządcy lub pośrednika wynajmu,
podatek od nieruchomości.

Uwaga: od 2023 roku amortyzacja lokali mieszkalnych (nabytych po 2022 roku) jest wyłączona z kosztów. Starsze lokale mogą być nadal amortyzowane na dotychczasowych zasadach - warto sprawdzić indywidualną sytuację z księgowym.

Kiedy skala może być lepsza niż ryczałt?

Tylko wtedy, gdy twoje koszty związane z wynajmem są bardzo wysokie w stosunku do przychodu - na tyle, żeby dochód po ich odliczeniu był wyraźnie niższy niż przychód. W praktyce skala jest opłacalna przy dużych nakładach remontowych rozliczanych w jednym roku.

Przykład liczbowy: mieszkanie 2500 zł miesięcznie

Założenia: wynajem przez cały rok 2025, czynsz 2 500 zł/miesiąc, roczny przychód 30 000 zł. Koszty: brak dużych nakładów, tylko 1 200 zł ubezpieczenia i 800 zł podatku od nieruchomości (łącznie 2 000 zł kosztów).

Wariant 1 - ryczałt 8,5%:

Pozycja	Kwota
Przychód roczny	30 000 zł
Podstawa opodatkowania	30 000 zł
Podatek (8,5%)	2 550 zł

Wariant 2 - skala podatkowa:

Pozycja	Kwota
Przychód roczny	30 000 zł
Koszty uzyskania	2 000 zł
Dochód	28 000 zł
Kwota wolna	30 000 zł
Podatek	0 zł

→ W tym przykładzie skala wychodzi taniej - dochód mieści się w kwocie wolnej 30 000 zł, więc podatek wynosi zero. Przy ryczałcie płacisz 2 550 zł, bo kwota wolna przy ryczałcie nie obowiązuje.

Ale uwaga: to działa tylko wtedy, gdy najem prywatny jest twoim jedynym dochodem w danym roku lub łączny dochód ze wszystkich źródeł (etat + najem) mieści się w kwocie wolnej. Jeśli masz etat i kwotę wolną wykorzystujesz tam - korzyść z najmu na skali zanika.

Jak zgłosić najem do urzędu skarbowego?

Jeśli wynajmujesz na ryczałt, nie musisz nic specjalnie zgłaszać na początku - to domyślna forma. Pamiętaj jednak, żeby:

Odprowadzać ryczałt do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz (lub kwartalnie, jeśli przychody z najmu są niskie).
Złożyć zeznanie roczne PIT-28 do 30 kwietnia 2026 roku - ryczałt rozlicza się właśnie na PIT-28, a nie na PIT-37.

Jeśli chcesz wybrać skalę podatkową zamiast ryczałtu, musisz złożyć oświadczenie o rezygnacji z ryczałtu do naczelnika urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś pierwszy przychód z najmu w danym roku. W praktyce oznacza to, że wyboru dokonujesz na początku roku lub przy pierwszym wynajmie.

Deadline: 30 kwietnia 2026

PIT-28 (ryczałt od najmu) - do 30 kwietnia 2026
PIT-36 (skala podatkowa, najem jako jeden ze źródeł) - do 30 kwietnia 2026

Zaliczki lub ryczałt miesięczny musisz płacić w trakcie roku - rozliczenie roczne tylko wyrównuje ewentualne niedopłaty lub generuje zwrot nadpłaty.

Sprawdź, która opcja jest lepsza w twoim przypadku

Ryczałt czy skala - odpowiedź zależy od twoich dochodów z pozostałych źródeł i kosztów, jakie poniesiesz przy wynajmie. Skorzystaj z naszego kalkulatora podatku dochodowego, żeby wpisać konkretne liczby i zobaczyć wynik dla obu wariantów.